Ничек тә тораклы булырга теләүчеләрне бәяләрнең артык кыйммәт булуы да куркытмый хәтта. 2026 елда торак базарыннан ни көтәргә? «ВТ» хәбәрчесе әнә шул сорауга җавап эзләде.
Соңгы вагонмы?
Өлгердек! Казанда гаилә ипотекасы буенча өч бүлмәле фатир сатып алган Алинә һәм Дамир Гарифуллиннар әнә шулай ди.
– Ташламалы ипотека программасы буенча алган ике бүлмәле фатирыбыз бар иде. Моңа кадәр шунда яшәдек. Аны 2020 елда, өлкән улыбыз тугач алган идек. Шуннан соң тагын бер уллы һәм кызлы булдык инде без. Торак шартларын яхшырту мәсьәләсе көн кадагына килеп басты. Тик булган ипотеканы түләп бетерик дип, бу эшне гел кичектереп килдек. 2026 елның 1 февраленнән гамәлгә керәчәк үзгәрешләр ашыгырга мәҗбүр итте. Ташламалы ипотеканың шартлары үзгәргәч, мондый кредит бүтән тәтемәячәк бит. Ике бүлмәлесен сатып, шәһәрнең Киров районында 16 миллион сумга өчлене сатып алдык. Беренчел кертемгә фатирның 40 процентына якын акча түләгәч, айлык түләү 60 мең сум тирәсе чыкты. Аның каравы иркен фатирыбыз бар, – дип сөйләде гаилә башлыгы.
Гарифуллиннар кебек тимерне кызуында сугып калырга теләүчеләр күп, ди икътисад белгече Илдус Сафиуллин.
– Аңлашыла ки, гаилә ипотекасы – илдә яшәүче күп гаиләләр өчен торак шартларын яхшыртуның төп чарасына әверелде. Рәсми саннардан күренгәнчә, илдә рәсмиләштерелгән барлык ипотека килешүләренең 80 процентка кадәре ташламалы ипотекага туры килә. Шуңа күрә программага үзгәрешләр керү хәбәре бала тәрбияләүче гаиләләрне хафага салды. Торак шартларын яхшырту ихтыяҗыннан бигрәк, гамәлдәге ипотека шартларыннан файдаланып калырга өлгермәүдән куркалар кебек, – ди ул. – Нәтиҗәдә узган ел азагында беренчел торак базарында фатирларга ихтыяҗ артты. Төп ставка артыннан фатирларга бәяләр төшә башлаячак, дигән өметләр акланмады. Алар быел да төшмәячәк. Халыкның торак сатып алу мөмкинлеге кимеп, базарда сатылмаган әзер торак мәйданы арта барса да. Төп ставканың алга таба кимүе торак базарындагы киеренкелекне бераз җиңеләйтергә мөмкин.
Статистика мәгълүматларына караганда, узган ел нәтиҗәләре буенча Казанда яңа төзелә торган йортларда торакның бер квадрат метры, 14,3 процентка кыйммәтләнеп, 257 мең сумга җиткән. Иске йортларда торакның бер квадрат метры – уртача 187 мең сум.
Өч бүлмәле бәхет
Билгеле булганча, гаилә ипотекасы 2018 елда гамәлгә керде. Һәм китте шуннан: халык ташламалы программаларның «тәм»ен бик тиз сизеп алды. Нәтиҗәдә торак бәяләре дә котырып үсә башлады. Соңгы биш елда Казанда фатир бәяләре 2,5 тапкыр кыйммәтләнгән әнә. Хәер, ил күләмендә дә шул ук хәл. Аттай чабып барган ташламалы ипотеканы йөгәнләргә теләп, 2024 елның җәендә 8 процентлы ташламалы ипотека программасын туктаттылар, ә 6 процентлы гаилә ипотекасының шартларын катгыйландыра башладылар. Менә чираттагы үзгәреш: 2026 елның 1 февраленнән 6 процентлы ташламалы ипотеканы бер гаиләгә берне генә бирәчәкләр. Моңа кадәр мондый хокук ирдә дә, хатында да бар иде. Алга таба алар бер кредит буенча заемдашлар булачак.
Үзгәрешне тәкъдим итүчеләр фикеренчә, бу ярдәм чарасыннан фәкать торак шартларын яхшыртуга мохтаҗлар гына файдалана алсын өчен эшләнә. Шул ук вакытта «донор» ипотекасы да юкка чыгачак. Ягъни моңа кадәр торакны гаилә ипотекасы шартларына туры килүче чит кеше исеменә рәсмиләштерә алдылар.
Үзәк банк мәгълүматларына караганда, Татарстанда яшәүчеләрнең ипотека буенча 683 миллиард сум бурычы бар. Ипотека буенча вакытында түләнмәгән әҗәт – 6,2 миллиард сум. Чагыштыру өчен: 2020 елда әлеге күрсәткеч 1,6 миллиард сум тәшкил иткән.
Гаилә ипотекасының шартлары тагын да үзгәрмәгәе. Хәтерләсәгез, былтыр программаның процент ставкасын гаиләдәге балалар санына карап билгеләргә кирәк, дигәннәр иде. Асылы – күбрәк бала тапкан саен, процент ставкасы да азрак. Яңалык ел ахырына кадәр гамәлгә керергә мөмкин дигән сүзләр дә яңгырады. «Бу тәкъдим әле дә тикшерелә», – дип белдерде берничә көн элек Россия Дәүләт Думасының Финанс базары комитеты җитәкчесе Анатолий Аксаков.
Риэлтор һәм торак мәсьәләләре буенча киңәшче Гөлназ Сабитова әйтүенчә, фатир сатып алырга теләүчеләр арасында гаилә ипотекасы белән кызыксынучылар, чыннан да, күп.
– Безгә мөрәҗәгать итүчеләр арасында биш кешенең өчесе ташламалы программа турында сорый. Күбрәк өч бүлмәлеләр кызыксындыра. Фатирны торак шартларын яхшырту өчен дә, инвестиция буларак та эзлиләр, – дип сөйләде ул. – Яхшы тәкъдимнәр аз калды инде. Казан эчендә, мәсәлән, яңа төзелгән йортларда өч бүлмәле фатир бәяләре уртача 13 миллион сумнан башлана. 20 миллион сумлык тәкъдимнәр дә бар. Мисал өчен, бүген генә бер гаиләгә бер бүлмәлене сатып, өчлене алырга ярдәм иттек. Шәһәрнең Киров районындагы торак комплексларының берсендә 13,9 миллион сумлык өч бүлмәлегә беренчел кертем – 5,5 миллион сум. Айлык түләү – 83 мең сум.
Мондый зур сумманы гаилә күтәрә алмаска да мөмкин, әлбәттә. Гөлназ Сабитова барыбер туктап калмаска киңәш итә. «Икенчел торак базары да бар бит әле. Бүген «Долина эффекты» тирәсендәге ыгы-зыгы бераз кимеде. Шуңа күрә иске йортлардагы фатирларга ихтыяҗ кабат артты. Бүген базарда кешедән калган өч бүлмәлеләр уртача 10 миллион сум тора. Ипотека ставкасы 20 проценттан башлана дип алсак та, айлык түләү гаилә ипотекасыныкыннан артмаячак. Шуңа күрә торак эзләгән кешегә ишекләр һәрвакыт ачык», – ди риэлтор.
«Җиде түгел, йөз кат уйлыйсы»
Торак турындагы хыял чынга ашарлыкмы? Фатир сатып алуга тоткан акча үзен аклыймы? Бу хакта Татарстан Иҗтимагый палатасының финанс һәм икътисад мәсьәләләре буенча белгече Фәнис Хөсәеновтан сорадык.
– Торак эзләргәме, сабыр итәргәме?
– Ничек бар, шулай әйтик: беренчедән, гаилә ипотекасы башка шундый ташламалы программалар кебек үк – ул инвестиция турында түгел. Әйе, чыннан да, дәүләт яшь гаиләләргә торак шартларын яхшырту өчен акча бирә. Әйе, чыннан да, соңгы елларда күп кенә яшь гаиләләр әлеге программа ярдәмендә мөмкин кадәр тораклы булып калырга тырышты. Хәзер фатир бәяләре дә, айлык түләү дә күз алдына китерә алмаслык дәрәҗәгә җитте. Мин яшь гаиләләргә алдан уйлап бетермичә ипотека йөген алмаска киңәш итәр идем. Ни өченме? Чөнки бүген эш урыннары да күп, хезмәт хаклары да югарыдыр. Әмма без базар шартларында яшибез, шуны истән чыгармаска кирәк. Иртәгә эштә кыскартулар башланса, бер генә яшь гаилә дә ипотека бурычларын түләп бара алмаячак.
– Кулдагы акчаны фатирга «салу» дөресме?
– Ипотекага фатир сатып алучылар арасында, йортны тиз генә төзеп бетерәләр дә, анда яши башлаячакбыз яки арендага бирәбез, дип бик җиңел уйлаучылар күп. Финанс белеме җитмәү нәтиҗәсе бу. Беренчедән, ремонтка бик зур күләмдә акча кирәк булачак. Ипотека түләүче гаиләнең мондый маясы юк, әлбәттә. Шуңа күрә алар куллану кредиты рәсмиләштерергә мәҗбүр булачак. Ә аның ставкасы 20 проценттан артып китә. Торакны арендага биреп, чыгымнарны шул рәвешле каплап барачакбыз, дип уйлап та ялгышалар. Коры саннарны гына алсак та, бүген Казанда бер бүлмәле фатирны арендага бирү аена уртача 35–40 мең сум тора. Ә ипотека буенча айлык түләү 100 мең сумга кадәр җитәргә мөмкин. Әле ремонтка бәйле чыгымнар бар. Тагын бер генә сан: төрле чыганакларга караганда, бүген илдә аерылышучылар саны 80 процентка кадәр җитә. Бик шомлы күрсәткеч! Ә бу очракта ир белән хатын сатып алган фатирны ни көтә дип уйлыйсыз? Зур бурычлы торакның беркемгә дә кирәге калмаячак.
– Торак сайлый башлаганчы, нәрсәне истә тотасы?
– Тагын бер кат искәртәм: фатир сатып алырга өлгереп калыгыз, дигән нәрсә ул – төзелеш оешмалары тарафыннан уйлап чыгарылган маркетинг алымы. Халык арасындагы шау-шудан файдаланып, алар фатирларга бәя дә күтәрә. Бүген торакның бер квадрат метры бәясе мантыйкка туры килми. Шуңа күрә без кулда беренчел кертемгә фатирның 50 процентыннан да ким булмаган күләмдә акча булган һәм айлык түләү гаилә кеременең 30 процентыннан артмаган очракта гына торак сатып алырга киңәш итәбез. Бүген исә ипотека рәсмиләштерүче гаиләләрнең күбесе әлеге шартларга туры килми. Банкротлыкка, ягъни гаиләне җимерүгә юл дигән сүз бу. Торак сатып алганчы, җиде түгел, ә йөз кат уйласагыз иде.
2025 ел нәтиҗәләре буенча Татарстанда 3,5 миллион квадрат метр торак төзелгән. Бу – рекорд сан. Сафка баскан торакның күпчелеге шәхси йортларга туры килә (2,4 миллион квадрат метр). Былтыр гомуми мәйданы 952 мең квадрат метр тәшкил иткән 110 күпфатирлы йорт кулланышка тапшырылган. Социаль ипотека кысасында 44 күпфатирлы йорт төзегәннәр (162 мең квадрат метр).
БЕЗНЕҢ ТЕЛЕГРАМ КАНАЛГА ЯЗЫЛЫГЫЗ!
Фикер өстәү
Фикерегез